Als je tegenwoordig al een koopwoning heb, dan is dat vaak een felicitatie op twee fronten waard. Ten eerste ga je – zeker in deze bizarre tijd qua overbieden op de bestaande markt – veelal een leuke overwaarde op je huidige woning behalen. Die overwaarde gaat uiteraard een deuk slaan in de hypotheek die je voor je nieuwe woning nodig hebt. Ten tweede neem je mogelijk een hypotheek mee waarvan de rente een stuk lager ligt dan de huidige rente. Vrijwel iedere hypotheek is mee te verhuizen, je sleept dus als het ware je mooie rente mee naar je nieuwe woning.
De overwaarde op je nieuwe woning laat je voorschieten door de bank middels een overbruggingskrediet. Hoe dat technisch in zijn werk gaat is voor veel mensen een soort van ongrijpbaar. Logisch, want zó vaak verhuis je ook weer niet in je leven.
In ons voorbeeld hebben we Michiel en Suzanne. Zij hebben een woning te verkopen die volgens de makelaar € 375.000,- op gaat leveren. Ze hebben een hypotheek van € 225.000,-. Het is een annuïtenhypotheek die 3 jaar geleden is gestart, de rente staat nog 12 jaar vast voor 1,7%.
Michiel en Suzanne hebben een kinderwens én ze willen comfortabel thuis willen werken. Daarom is hun oog gevallen op de grote eengezinswoningen in Dahliablok.
Naast de aankoop van de woning willen ze graag wat extra geld hebben om de keuken wat te verfraaien, de badkamer verder op te leuken, de muren te laten stucen én een mooie vloer te kunnen leggen. Ook willen ze liever de hypotheeklasten tijdens de bouw niet zélf betalen, deze financieren ze mee. Zo komen ze op een totaalinvestering van € 560.000,- uit.
Hoe gaat de hypotheeksamenstelling én het overbruggingskrediet er nu uitzien?
Even een weetje vooraf: voor een overbruggingskrediet gaat de bank altijd uit van een verkoopopbrengst van 90% van de getaxeerde waarde van de huidige woning. Dat doen ze om een soort van zekerheid in te bouwen mocht de woning toch voor een lager bedrag worden verkocht dan van tevoren was bedacht. In de huidige tijd gebeurd dat eigenlijk niet, maar dit is wel de manier waarop de banken werken.
Even een weetje vooraf: voor een overbruggingskrediet gaat de bank altijd uit van een verkoopopbrengst van 90% van de getaxeerde waarde van de huidige woning. Dat doen ze om een soort van zekerheid in te bouwen mocht de woning toch voor een lager bedrag worden verkocht dan van tevoren was bedacht. In de huidige tijd gebeurd dat eigenlijk niet, maar dit is wel de manier waarop de banken werken.
In het geval van Michiel en Suzanne betekent dit dus dat de bank 90% van die € 375.000,- neemt, dus € 337.500,-.
Hun hypotheek bedraagt € 225.000,-. Het overbruggingskrediet bedraagt dus € 112.500,-.
Hun hypotheeksamenstelling tijdens de bouw ziet er nu als volgt uit:
€ 225.000,- ‘oude’ hypotheek tegen die 1,7%
€ 222.500,- nieuwe hypotheek tegen 3,9%
€ 112.500,- overbruggingskrediet
Totaal is er dus een hypotheek tijdens de bouw van € 560.000,-
Dit was de hypotheeksamenstelling tíjdens de bouw. Gedurende de bouw weten zij hun woning te verkopen voor de reeds door de makelaar voorspelde € 375.000,-. Ten opzichte van de bovenstaande opstelling hebben ze dus € 37.500,- ‘over’. Dit is uiteraard de 10% die de bank als veiligheidsmarge nam.
Deze € 37.500,- lossen ze af op hun – duurste – hypotheekdeel, het gedeelte van € 222.500,-.
Deze € 37.500,- lossen ze af op hun – duurste – hypotheekdeel, het gedeelte van € 222.500,-.
Wat er dan overblijft is:
€ 225.000,- ‘oude’ hypotheek tegen die 1,7%
€ 185.000,- nieuwe hypotheek tegen 4%
De bovengenoemde hypotheeksamenstelling geeft Michiel en Suzanne een netto-maandlast van € 1.407,-.